Hacia edificios de mayor eficiencia energética

Toma forma un nuevo estándar de rendimiento

Por Cicely Enright

La gente vive, trabaja y realiza compras en el 245 Park Avenue, un rascacielos de 48 pisos del centro de Manhattan, uno de los muchos que delinean el perfil de la ciudad. El edificio de Park Avenue también se convirtió en la venta inmobiliaria más cuantiosa del año pasado en la Ciudad de Nueva York, por un valor de más de 2200 millones de dólares.

Como parte del proceso de venta y los detalles relacionados con esta, una empresa que realiza la evaluación de las condiciones de los inmuebles (PCA), examinó totalmente el edificio y todos los sistemas incluidos, así como las mejoras recientes del sitio, utilizando un estándar de evaluación de condición física (PCA) de ASTM International. También auditaron el rendimiento energético del edificio, haciendo referencia a los diferentes requisitos normativos en diferentes estados, así como lo que se necesita para recibir una etiqueta Energy Star para un edificio.

Pero a diferencia de la PCA general, actualmente no hay estándares que guíen la conducta de las evaluaciones del rendimiento energético de los edificios, y los grupos que asumen esta tarea difieren en sus enfoques. Un grupo de trabajo formado recientemente en el Comité de ASTM International sobre Evaluación ambiental, gestión de riesgos y medidas correctivas (E50) está comenzando a cambiar eso.

El esfuerzo está liderado por Anthony Buonicore, P.E., presidente de Sustainable Real Estate Solutions, y miembro de ASTM International por casi 30 años. “No hay ninguna norma en el sector sobre evaluaciones del rendimiento energético de edificios, no hay un estándar, y la industria necesita urgentemente ese estándar”, dice Buonicore. “El desarrollo de dicho estándar es un objetivo clave de nuestro equipo de trabajo.”

El rendimiento energético gana impulso

El rendimiento energético de edificios ha ido cobrando importancia y está ganando impulso en las transacciones inmobiliarias comerciales.

“El desarrollo de la legislación sobre divulgación del rendimiento energético de los edificios no ha sido poco a poco... ha sido una ola que avanzó por todo el país”, comenta Buonicore. “Hace algunos años, 10 ciudades de los EE. UU. tenían dicha legislación. Ahora ya existe en 24 ciudades, en varios condados y en dos estados, y hay más en camino.” El resultado final de esta legislación es penalizar a los edificios de menor eficiencia energética.

Otro factor que favorece la preferencia por la eficiencia energética en edificios multifamiliares son los programas “verdes” o ecológicos que se ofrecen a través de instituciones de crédito patrocinadas por el gobierno, como Freddie Mac y Fannie Mae. Ambas incluyen consideraciones de rendimiento energético en sus préstamos hipotecarios: el Green Building Financing Program de Fannie Mae y el Green Advantage Program de Freddie Mac. Incluso la Administración de Pequeñas Empresas de los EE. UU. ofrece préstamos “verdes” para mejoras energéticas y construcción de edificios más sostenibles en propiedades comerciales.

En el aspecto de investigación, los estudios como el realizado por la Universidad Estatal de San Diego y la Universidad de Arizona en 2015 han reforzado el impacto de estos programas y la importancia de mejorar el rendimiento energético de los edificios. En el estudio se analizaron casi 23 000 préstamos, con el resultado de que el mayor rendimiento energético se correlacionó con un menor riesgo de incumplimiento.

Un mejor rendimiento energético también puede significar menos intereses en un préstamo, menores costos operativos y una propiedad más atractiva para los inquilinos. La deficiencia en el rendimiento energético puede verse cada vez más como otro tipo de deficiencia en la construcción, no muy diferente de un estacionamiento deteriorado o un sistema de aire acondicionado defectuoso, que puede afectar el precio de venta.

Entonces, ¿cómo se obtiene una idea de eficiencia energética de manera práctica?

Esa es la pregunta que el trabajo del grupo E50 responderá.

Puesta en marcha

Más de 100 personas expresaron su interés en participar en el desarrollo del nuevo estándar antes de una reunión inicial celebrada en abril como parte de la reunión ordinaria de primavera del E50. Las firmas inmobiliarias comerciales, los consultores ambientales y de condiciones de propiedades, las instituciones de préstamo, los representantes gubernamentales y otros interesados ya estaban listos para participar.

En su reunión del 10 de abril en San Diego, el equipo de trabajo se reunió para analizar la recopilación de datos sobre el rendimiento energético de los edificios; cómo podría definirse un edificio “de bajo rendimiento energético” en comparación con edificios similares; y la metodología para evaluar y mejorar el rendimiento energético de los edificios. El equipo de trabajo también discutió la inclusión de una etapa de análisis y una etapa de evaluación más integral.

El estándar propuesto se denomina tentativamente como una “Guía para abordar el rendimiento energético de un edificio y la mejora en las evaluaciones de las condiciones de la propiedad realizadas para inmuebles comerciales” (WK62226).

El comité E50 se está preparando para incorporar el rendimiento energético del edificio en el proceso de diligencia debida con planes para desarrollarse sobre dos estándares existentes:

• Guía para las evaluaciones de las condiciones de las propiedades: proceso de referencia de evaluación de las condiciones de las propiedades (E2018), y
• Práctica para la evaluación del rendimiento energético de edificios [recopilación de datos] para un edificio objeto de una transacción inmobiliaria (E2797).

El primero proporciona una evaluación de referencia sobre cómo examinar el edificio en una inspección visual y cómo realizar investigaciones sobre el edificio.

El segundo, que refleja una investigación comercialmente práctica y razonable, describe cómo recopilar datos para determinar el rendimiento energético existente de un edificio.

Buonicore espera que el proceso de consenso entre en acción sobre este estándar propuesto. “Lograr el consenso de todos los interesados hace que todo sea mucho más fácil para que la industria incorpore el estándar. Creo que este estándar puede tener un impacto considerable en el proceso de diligencia debida en las transacciones inmobiliarias comerciales.”

Guía para evaluaciones ambientales de la propiedad

Hace veinticinco años se aprobaron dos de los estándares más importantes de ASTM International: Práctica para las evaluaciones ambientales de sitios: la evaluación ambiental del sitio, Fase I (E1527) y su complemento, Guía estándar de la evaluación de transacciones (E1528).

Tal como se informó en la edición de junio de 1993 de Standardization News, antes de que se publicara el primero de estos, E1527, ya se habían recibido 3000 solicitudes de personas ansiosas por obtener el estándar.

Claramente, existía en el sector de propiedades comerciales una gran necesidad de estándares que pudieran ayudar a los profesionales a realizar evaluaciones ambientales en sitios. Ese mismo artículo citaba al entonces presidente del subcomité Richard Jones, de Pepe & Hazard, que la “publicación de las prácticas estándar es lo más importante que le ha sucedido al sector de evaluación ambiental de sitios en muchos años”.

El primer borrador del estándar fue desarrollado por decenas de partes interesadas, como abogados de bienes raíces, abogados ambientales, abogados corporativos, organizaciones reguladoras, constructores de viviendas, banqueros hipotecarios, banqueros ambientales, aseguradoras y consultores.

En pocas palabras, el E1527 ayuda a los usuarios a identificar las condiciones ambientales (la presencia o probabilidad de presencia de sustancias peligrosas o productos derivados del petróleo) en una parcela inmobiliaria comercial. El estándar cubre cómo realizar una investigación diseñada para identificar problemas con propiedades como una gasolinera o una tintorería. El E1528, un estándar complementario, proporciona un enfoque similar, un poco más simple, que no requiere la participación de un profesional del medio ambiente. El proceso E1528 puede ser suficiente, o sus resultados pueden requerir una evaluación más completa de conformidad con el E1527.

La Agencia de Protección Ambiental (EPA) de los EE. UU. cita el estándar en su ley de Consultas Apropiadas. Eso significa que el proceso E1527 cumple con los requisitos de la EPA sobre cómo realizar tales investigaciones bajo los alcances de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental y sus disposiciones de responsabilidad (quién es responsable de la limpieza cuando existe un problema ambiental). (Mike, I may have a sentence to add here too.)

El E1527 ha derivado en cursos de formación que han mostrado a miles de usuarios los puntos más importantes de la medición de las condiciones ambientales de propiedades comerciales desde la década de 1990.

Julie Kilgore, presidenta de Wasatch Environmental y miembro de E50, escribió hace varios años que “la práctica ha resistido la prueba del tiempo”. Esas palabras continúan siendo verdaderas.