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Catalogar el daño físico que deriva del condiciones meteorológicas extremas (vecindarios inundados, infraestructura de servicios públicos incinerada, casas dañadas por fuertes vientos) es un proceso relativamente sencillo, pero doloroso. A pesar de lo difícil que es ver a las comunidades alguna vez prósperas, reducidas a escombros, es aún más desgarrador contemplar las vidas que han cambiado de forma drástica.

Lamentablemente, vemos que estas situaciones se presentan en las noticias de la noche con cierta regularidad. Poderosos huracanes, tornados más violentos y geográficamente dispersos, e incluso simples tormentas de lluvia que arrojan cantidades asombrosas de agua en breves períodos de tiempo se han convertido en un hecho cotidiano en muchas partes de los Estados Unidos y en todo el mundo.

El impacto de estos eventos catastróficos se extiende mucho más allá de las localidades particulares donde ocurren y afectan a todo el ecosistema inmobiliario. Los prestamistas deben evaluar los riesgos de invertir en propiedades ubicadas en áreas vulnerables e incluso en las cercanías. Los desarrolladores y sus arquitectos deben diseñar estructuras que puedan soportar elevados niveles de esfuerzos. Y las compañías de seguros deben ser sólidas en términos financieros y estar suficientemente capitalizadas para poder cumplir con sus obligaciones cuando ocurran estos desastres.

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Los miembros del Comité sobre rendimiento de los edificios (E06) de ASTM International son muy conscientes de estos problemas. Han trabajado durante años para desarrollar herramientas que ayuden a las partes interesadas en bienes raíces comerciales a abordarlos, incluida una guía para desarrollar estándares de resiliencia de la propiedad y una nueva guía de evaluación de la resiliencia de la propiedad que se finalizó en septiembre.

Qué es la resiliencia

La mayoría de las personas probablemente piensan en la resiliencia en términos personales, como un atributo valioso de las personas que enfrentan la adversidad y que encuentran formas de superarla y continuar adelante. Puede parecer extraño al principio aplicar el término a objetos inanimados como edificios, puentes y líneas eléctricas, pero en el negocio inmobiliario, tiene mucho sentido.

El U.S. Green Building Council (la organización que administra el sistema de calificación de construcción ecológica LEED) y sus socios han definido la resiliencia en el contexto del entorno construido como "la capacidad de prepararse y planificar para los eventos adversos, amortiguar estos acontecimientos, recuperarse de ellos y adaptarse a estos con más éxito”. El USGBC desglosa el término en cuatro componentes:

1. Planificación de diseño: “Planificación proactiva del diseño y construcción para posibles impactos de desastres naturales razonablemente esperados con daños mínimos”.
2. Sitio saludable: “Creación y ejecución de un plan de desarrollo del sitio que promueva una vegetación, suelos y ecosistemas acuáticos saludables para proporcionar servicios ecosistémicos como el control de inundaciones”.
3. Mantenimiento del sitio del proyecto: “Diseñar, construir y mantener el sitio del proyecto y los paisajes adyacentes para reducir el riesgo de incendios forestales”.
4. Evento catastrófico: “Apoyo para la recuperación de la comunidad durante eventos catastróficos y cortes prolongados de la red eléctrica de alta tensión al permitir el aislamiento y la confiabilidad de la energía a los servicios esenciales”.

JLL, una empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones con un enfoque en bienes raíces comerciales, caracteriza la resiliencia como “la capacidad de un ecosistema para absorber impactos y perturbaciones, hacer frente a situaciones inciertas a través de una preparación, mitigación y adaptación rigurosas, y recuperarse de ella para prosperar”.

El presidente del comité, Dan Lemieux, ofrece una perspectiva histórica. “La resiliencia es un concepto (y ahora podría decirse que es muy amplio y demasiado utilizado) que, según algunas estimaciones, apareció por primera vez en el diseño y la construcción en la década de 1970”, explica. “Sin embargo, mientras que el término comenzó en gran medida como un medio para medir y (de forma óptima) predecir la respuesta de un edificio o estructura ante un desastre natural, ahora se ha adoptado de manera más amplia para incluir una gran gama de impactos tanto naturales como provocados por el hombre en nuestro entorno construido, de los cuales las condiciones meteorológicas son una parte significativa”.

Costo y disponibilidad del seguro

Una de las consecuencias más dramáticas de los desastres naturales, como las inundaciones y los incendios forestales, es el costo cada vez mayor de los seguros de propiedad, en especial, en zonas vulnerables que son más propensas a estos sucesos. Aún más problemático es el hecho de que algunas aseguradoras están optando por no ofrecer nuevas pólizas residenciales o comerciales en estas áreas.

En Estados Unidos, California es uno de los estados más afectados por este problema. Según The Washington Post, siete de las doce principales compañías de seguros del estado han retirado la cobertura para los propietarios de viviendas, que culpan a los incendios forestales y los costos asociados de reembolsar a las víctimas. Y aunque los residentes del estado han pagado históricamente menos que otros estados propensos a desastres, la reciente aprobación de la solicitud de una aseguradora importante de un aumento promedio de la tarifa de casi 34 %, indica que vendrán primas mucho más altas para muchas personas.

Si ampliamos la visión a los Estados Unidos en su conjunto, el Instituto de Información de Seguros cita un estudio de diciembre de 2023 realizado por la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros que encontró que la prima promedio del seguro de propietarios aumentó 7,6 % en 2021 con respecto al año anterior (los últimos datos disponibles).

Estos problemas no se limitan al mercado de seguros residenciales. En el sitio web Risk Strategies, se señala que obtener cobertura comercial en zonas de catástrofes, o CAT, con un historial de desastres naturales, puede ser un desafío y se afirma que tales pólizas serán más caras y restrictivas que en el pasado y que “las tarifas están aumentando proporcionalmente según la cantidad de eventos catastróficos en todo el país, no solo en las zonas costeras”.

“La creciente frecuencia y gravedad de los eventos climáticos extremos ha creado una crisis de precios y disponibilidad de seguros de propiedad dentro de los bienes raíces comerciales”, comenta Holly Neber de AEI Consultants, quien preside el grupo de trabajo WK62996 en el cual se desarrolló la guía recientemente aprobada para la evaluación de la resiliencia de la propiedad (property resilience assessment, PRA). “Esta crisis de seguros afecta a los propietarios e inversores. El aumento de las primas y los deducibles eleva los costos del seguro, lo que afecta los ingresos operativos netos, la deseabilidad del inquilino (ya que los gastos operativos a menudo se trasladan) y las operaciones comerciales y, por lo tanto, el valor de la propiedad y las estrategias de salida. Esto, a su vez, afecta al sector de financiación inmobiliaria comercial porque las entidades de préstamos se están dando cuenta de la importante exposición al riesgo climático dentro de sus carteras de préstamos inmobiliarios comerciales”.

Los miembros del grupo de trabajo esperan que la nueva guía PRA sea una herramienta poderosa que ayude a los usuarios a tomar decisiones informadas e, idealmente, a invertir en medidas de resiliencia que preserven el valor de la propiedad y que beneficien a las partes interesadas y las comunidades.

Evaluación de la resiliencia de la propiedad

Neber y el copresidente del grupo de trabajo, Brett Farbstein (Cannon Design), reclutaron a una gran cantidad de miembros del equipo cuando se incorporaron en 2021. Entre ellos se encontraban expertos técnicos y líderes de la industria que representaban una amplia variedad de intereses y una amplia gama de partes interesadas: ingeniería, arquitectura y ciencias de la tierra; seguros inmobiliarios; climatología y modelado de riesgos climáticos; derecho, finanzas y gestión de riesgos financieros; construcción y desarrollo; propiedad, inversión, gestión y consultoría inmobiliarias; y organizaciones sin fines de lucro enfocadas en la investigación atmosférica, el riesgo y la adaptación climáticos, la resiliencia y la sostenibilidad.

Las normas de resiliencia pueden ayudar a reducir los costos del seguro.

“Nos basamos en el excelente trabajo que se había realizado hasta la fecha al dividirnos en equipos para escribir diferentes secciones de la guía y, luego, reunirnos para discutirlo de manera integral”, indica Neber. “Queríamos describir un enfoque generalizado y sistemático de la evaluación a nivel de propiedad para ayudar a informar las decisiones específicas del sitio. Aportamos diferentes ideas a la pregunta de cómo realizar estas evaluaciones, pero el tema común era que necesitábamos trabajar juntos porque la demanda para responder estas preguntas estaba creciendo y necesitábamos un lenguaje y un marco comunes para hacer ese trabajo juntos”.

Muchos miembros del grupo de trabajo se desempeñan en bienes raíces comerciales y han confiado en los estándares de ASTM existentes durante años. Neber señala que la guía de estándares para la evaluación de las condiciones de la propiedad incluye: el proceso de evaluación de la propiedad de referencia (E2018) y la práctica estándar para evaluaciones medioambientales del sitio: el proceso de evaluación medioambiental del sitio de la fase I (E1527) son “herramientas indispensables para facilitar la comunicación de información crítica durante decisiones y transacciones de alto riesgo”.

La guía PRA recientemente aprobada establece un enfoque generalizado y sistemático para el proceso de evaluación. La etapa 1 implica identificar los peligros potenciales naturales (inundaciones, incendios forestales, viento, fenómenos geológicos, agua/sequía y condiciones meteorológicas extremas) que puedan afectar a una propiedad y revisar los mapas y estudios de resiliencia estatales y locales, así como los planes específicos del sitio, para evaluar su posible exposición a peligros naturales.

En la etapa 2, se evalúan los riesgos específicos del sitio planteados por estos peligros potenciales, así como la capacidad de la propiedad para absorberlos y recuperarse de ellos. Los atributos examinados en esta etapa incluyen la naturaleza de la construcción, el tipo de ocupación, la antigüedad del edificio, las medidas de resiliencia existentes y la preparación ante peligros potenciales. La etapa 3 se concentra en las medidas de resiliencia que se pueden implementar para mejorar el rendimiento y la recuperación al nivel de la propiedad, como la instalación de barreras contra inundaciones y la reubicación de equipos críticos.

Muchos temas fueron considerados y discutidos durante el desarrollo de la guía. Neber destaca el debate en torno a las conexiones entre la resiliencia a nivel de la comunidad y a nivel de la propiedad. “El grupo de trabajo finalmente decidió que, aunque es fundamental reconocer la interconexión con la comunidad y la infraestructura en general, las partes interesadas necesitan algo que informe las decisiones a nivel de propiedad sobre las consideraciones bajo su control”, explica.

La nueva guía estándar PRA debería ser especialmente útil para la comunidad de bienes raíces comerciales, para quienes las evaluaciones de resiliencia de la propiedad pueden tomar muchas formas. Por ejemplo, algunas entidades de préstamos utilizan la información recopilada a través de las PRA para identificar posibles vulnerabilidades y pueden requerir que se aborden algunas antes de que se apruebe un préstamo. Estas evaluaciones también se están utilizando para documentar el proceso de mitigación de riesgos para las partes interesadas, como los inversionistas en empresas públicas. Pero hasta ahora no ha habido un estándar bien concebido y ampliamente aceptado al que referirse al diseñar una PRA. Además, hubo falta de transparencia y consistencia.

“También es importante tener en cuenta que cualquier persona con una dirección o geolocalización puede realizar una evaluación del riesgo climático en la actualidad si usa varios servicios comerciales públicos o privados gratuitos”, añade Neber. “A medida que el acceso a las herramientas de evaluación a nivel de propiedad se vuelve más generalizado para los responsables de la toma de decisiones y el público, la nueva guía PRA ofrece un lenguaje común para que las partes interesadas lo utilicen en la comunicación sobre peligros potenciales, atributos de los edificios y las medidas de resiliencia existentes”.

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Aunque se ha logrado el objetivo del grupo de trabajo de desarrollar una guía para las PRA, el trabajo aún no ha terminado. Neber amplía que una vez que se publique la guía, el grupo continuará recopilando datos sobre las PRA para que cualquier problema descubierto pueda abordarse cuando llegue el momento de revisar el estándar. “Equipos más pequeños de nuestro grupo de trabajo también comenzarán a trabajar en las prácticas que surjan de la guía”, afirma. “ASTM es un gran foro para que todas estas diferentes perspectivas confluyan y encuentren una base común”.

Otros estándares de resiliencia

El subcomité de Economía de la construcción (E06.81) también está haciendo un excelente trabajo en la intersección de los desastres naturales, los impactos financieros y la resiliencia. Dave Butry, del Instituto Nacional de Estándares y Tecnología de EE. UU. (National Institute of Standards and Technology, NIST), quien preside el subcomité, describe uno de sus logros principales.

“La guía estándar para desarrollar estrategias de resiliencia rentables (E3130) se desarrolló para apoyar los esfuerzos de planificación de la resiliencia de la comunidad a fin de evaluar el rendimiento económico de las inversiones en el entorno construido, específicamente en las instalaciones construidas”, declara. “Ofrece un enfoque económico generalizado para considerar un amplio conjunto de actividades de resiliencia, ya que es independiente de los peligros potenciales y puede adaptarse a varios escenarios diferentes”.

La guía se basa en el trabajo previo realizado por el E06.81 y aprovecha las técnicas establecidas en la práctica estándar para medir la relación beneficio/costo y ahorro/inversión para edificios y sistemas de construcción (E964). “Desde el punto de vista de la medición, un mayor reconocimiento de las consecuencias de los peligros potenciales naturales y los fenómenos meteorológicos extremos permite una mejor comprensión y cuantificación de los posibles impactos de las decisiones de inversión en la resiliencia de la comunidad, que se pueden utilizar para evaluar la envergadura y la importancia de los beneficios económicos de estos esfuerzos”, expresa Butry.

El trabajo del E06 y sus subcomités fomenta claramente la causa de una consideración más sólida, pero matizada, de la relación entre las iniciativas de resiliencia y el entorno construido que se debe proteger. Otros comités de ASTM también están contribuyendo a este esfuerzo.

Por ejemplo, el comité de Aplicaciones de seguridad nacional (E54) publicó recientemente la guía estándar sobre Planificación de la resiliencia comunitaria para edificios e infraestructura (E3350). En este documento, se cita el E3130 como una referencia que se puede utilizar para evaluar la economía de las alternativas de resiliencia de la comunidad, un buen ejemplo de la relación beneficiosa entre varios comités de ASTM que abordan problemas comunes desde diferentes perspectivas.

Se pueden encontrar ejemplos adicionales de este intercambio multidisciplinario en el trabajo realizado por el comité de Evaluación medioambiental, gestión de riesgos y medidas correctivas (E50) y el comité de Sostenibilidad (E60). El primero es responsable de la guía estándar para la resiliencia y la planificación climáticas (E3032), mientras que el segundo desarrolló una guía estándar para los principios generales de resiliencia (E3341).

En el futuro, Butry anticipa un área que su subcomité analizará: el desarrollo de nuevos métodos y técnicas para medir los impactos de las actividades relacionadas con la resiliencia que son difíciles de cuantificar, así como dónde la monetización puede ser una métrica inapropiada. “Con frecuencia, hay impactos conocidos que no tienen un valor de mercado”, manifiesta. “La calidad del aire y del agua son ejemplos de ‘bienes’ sin un valor de mercado que pueden verse afectados por los cambios en la resiliencia, mientras que las consideraciones relacionadas con la importancia cultural, social o histórica con una naturaleza única o irremplazable pueden hacer que la valoración monetaria sea extremadamente difícil, si es posible”.

Con un tono optimista, Neber señala los beneficios que los sectores de la inversión, las finanzas y los seguros pueden obtener a medida que las formas de compartir los costos e incentivar la resiliencia sigan evolucionando. Los ejemplos incluyen tasas de préstamos con descuento o costos de seguros para edificios donde se han realizado mejoras y programas de préstamos que requieren considerar los problemas de riesgo y resiliencia climáticos cuando se realicen nuevas construcciones o renovaciones sustanciales.

“Esperamos que estos requisitos se vuelvan más comunes en los próximos años. Estas inversiones a su vez beneficiarán a las comunidades dentro de las cuales se encuentran estos edificios”, explica Neber.

En cuanto a dónde encaja ASTM en el panorama, Lemieux concluye que la organización está justo donde siempre ha estado: “Servir a la industria como líderes de opinión responsables de desarrollar estándares que estén imbuidos del conocimiento colectivo y la experiencia de nuestros miembros y fortalecidos por un proceso de consenso que se basa en un debate intelectualmente curioso, saludable y respetuoso. Para las partes interesadas y los inversionistas en nuestro entorno construido, nada podría ser más importante”.

Jack Maxwell es un escritor independiente que reside en Westmont, Nueva Jersey.