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La década de 1970 fue una época de transformación en términos de las leyes ambientales estadounidenses.

Los incidentes de desechos peligrosos como el de Love Canal en Nueva York habían provocado una protesta nacional por el estado de las tierras y las aguas de los Estados Unidos, pero con demasiada frecuencia las partes responsables del daño estaban fuera de escena, ya sea por estar en bancarrota o por ser incapaces de solucionar el problema. Eso obligó al gobierno de los EE. UU. a afrontar los riesgos para la salud creados por dichos lugares.

El resultado fue la Ley integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambientales (Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act, CERCLA) de 1980, más comúnmente conocida como la ley federal del Superfondo. Creó tanto un programa para limpiar sitios de desechos tóxicos en los Estados Unidos como un fondo fiduciario para pagar esos esfuerzos, financiado a través de impuestos sobre ciertas industrias contaminantes. Hoy en día, hay más de 40 000 sitios Superfondo administrados por la Agencia de Protección Ambiental (Environmental Protection Agency, EPA) de los Estados Unidos en todo el país, con cerca de 1600 de los más contaminados incluidos en la "Lista de prioridades nacionales".

El objetivo declarado de CERCLA es proteger la salud humana limpiando la contaminación tóxica y, al mismo tiempo, devolver la mayor cantidad posible de estos sitios a un uso productivo. Sin embargo, hubo confusión e incertidumbre en cuanto a lo que se debía hacer durante las transacciones de propiedad comercial para evitar una responsabilidad potencialmente onerosa de CERCLA relacionada con los costos de respuesta de la EPA. Ingrese a la práctica de ASTM para evaluaciones ambientales de sitios: Proceso de Evaluación ambiental de sitios Fase I (E1527).

Publicado por primera vez por el Comité sobre Evaluación ambiental, gestión de riesgos y medidas correctivas (E50) en 1993, las principales revisiones de este estándar crítico culminaron recientemente, por primera vez desde 2013.

"En los primeros tiempos, hubo muchos litigios en torno a los sitios Superfondo y la amplia red que la EPA había establecido para recuperar los costos de respuesta en estos sitios contaminados abandonados", explica Julie Kilgore, presidenta de Wasatch Environmental Inc. en Salt Lake City, Utah, y líder técnico del grupo de trabajo E1527. "La forma en que se presenta la recuperación de costos en la legislación permite que la EPA recupere los costos de respuesta no necesariamente en función de las contribuciones que ha hecho una parte, sino simplemente porque fueron los que tuvieron más dinero".

E1527 se creó para proporcionar un proceso probado que los compradores de bienes inmuebles comerciales podrían seguir para la protección de responsabilidad frente a los costos de respuesta ambiental. El estándar también tiene una aplicación específica para prestamistas, inversionistas, desarrolladores, aseguradoras, beneficiarios de zonas industriales abandonadas, municipios y otros, lo que lo convirtió en uno de los estándares más impactantes y conocidos de ASTM.

“El mandato federal que se remonta a los primeros días de la legislación decía que era necesario realizar todas las investigaciones apropiadas de acuerdo con las buenas 'prácticas comerciales y consuetudinarias'”, dice Kilgore. "Esa es la frase que está en la legislación, y ese ha sido nuestro mandato y nuestro mantra desde el principio. En cada revisión que realizamos, decimos: 'Acerquémonos al sector, hablemos con nuestras redes, reflexionemos sobre lo que es consistente con las buenas prácticas comerciales de los clientes'".

Dado ese alcance, E50, y específicamente el subcomité sobre Evaluación y administración de bienes raíces (E50.02), inició los pasos para revisar y actualizar el estándar E1527 por primera vez desde 2013. El estándar recientemente revisado es el resultado de más de tres años de colaboración entre los miembros de grupos de tareas del subcomité y más de 250 profesionales del sector de bienes raíces comerciales y afines. Las actualizaciones incluyen:

• Terminología revisada,
• Nuevas definiciones para aclarar conceptos,
• Un enfoque reestructurado para revisar registros históricos,
• Requisitos detallados de reconocimiento del sitio, y
• Revisión de los requisitos de información.

Todo ello está destinado a fortalecer y mejorar la misión y el impacto del estándar E1527.

"Cualquier persona involucrada en transacciones de bienes raíces comerciales debe saber sobre esto", dice Kilgore. "Muchas cosas están cambiando en nuestro sector: cómo recibimos información, cómo revisamos esos datos, nuevas tecnologías y cambios regulatorios. Así que mantenerse al día con todo puede ser un objetivo difícil de lograr. Los participantes activos en nuestro grupo de tareas de ASTM están a la vanguardia, captando la evolución del sector para que podamos demostrar un proceso que sea actual, relevante y aplicable”.