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En años recientes, los drones o sistemas aéreos no tripulados (UAS) se han convertido en algo habitual de la vida cotidiana, probablemente más visible en manos del aficionado del parque local que disfruta mientras hace volar su dron durante horas por el cielo. Sin embargo, un análisis más profundo evidencia que no solo se han ampliado enormemente las aplicaciones de los UAS, sino que se han convertido en un gran negocio.

Desde las operaciones de búsqueda y rescate hasta el manejo de catástrofes, pasando por la entrega de bienes de consumo (y mucho más), el campo de los UAS se ha desarrollado mucho más allá del joven que hace figuras en el cielo con un dron. Según un estudio realizado por Grand View Research, el mercado de drones/UAS alcanzó un valor de 23 mil millones de dólares en 2023 y crecerá hasta los 57 mil millones en 2030, estimaciones que se encuentran en línea con otras del sector.

Además de las aplicaciones de la tecnología UAS de alto perfil que se mencionan aquí, la valuación inmobiliaria es una aplicación emergente de esta tecnología que se encuentra en constante expansión. Del mismo modo que los drones han cambiado la forma en que los equipos de rescate acceden al lugar de una catástrofe y se entregan los alimentos, también están cambiando el proceso de inspección y valuación de las propiedades comerciales. Desde un punto de vista de la seguridad, las consideraciones son tan lógicas en el sector inmobiliario como en cualquier otro: los UAS pueden eliminar potencialmente la necesidad de enviar a una persona al tejado de un edificio si no es absolutamente necesario. O eliminar la necesidad de explorar de manera presencial la fachada de un gran edificio. Incluso podrían evitar que un ser humano tenga que inspeccionar un espacio peligroso o cerrado. Desde un punto de vista práctico, la inspección con UAS puede mejorar las inspecciones actuales porque agrega datos y mejora el proceso general al hacerlo más exhaustivo y preciso.

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El comité de evaluación medioambiental, gestión de riesgos y medidas correctivas (E50) de ASTM International puso en marcha un grupo de trabajo en la primavera de 2023 para desarrollar la guía de valuación de bienes inmuebles comerciales con drones (WK86230), donde comercial se define como todo lo que no sea una vivienda unifamiliar (es decir, cuatro o menos unidades).

Según el informe de diciembre del grupo de trabajo, la guía se diseñará para “reflejar las buenas prácticas comerciales y habituales en la valuación de inmuebles comerciales con drones”. El informe detalla los desarrollos que generaron la necesidad de la guía, en el cual se establece: “Las valuaciones de bienes raíces comerciales, incluidas muchas asociadas con las guías de estándares y prácticas publicadas por los comités E50 y E06 (por ejemplo, diligencia debida medioambiental y del estado de la propiedad), cada vez incorporan más vuelos de drones para recoger imágenes aéreas y, a su vez, realizar diversos análisis en lugar de observaciones en persona o como complemento de esto. El reconocimiento con drones de atributos como tejados, fachadas, estacionamientos/pavimentación y características del terreno puede mejorar sustancialmente los conjuntos de datos”.

Ubicación, ubicación, ubicación

Incluso teniendo en cuenta el lenguaje del informe, puede parecer extraño elegir el comité E50 como sede de dicha guía, sobre todo si ya existe un comité tan activo como el de sistemas de aeronaves no tripuladas (F38) de la ASTM. Sin embargo, según Michael Sowinski, vicepresidente de Terradex y copresidente del grupo de trabajo, su comité era el lugar ideal para albergar estos esfuerzos, considerando que los actuales estándares E50 cubren las valuaciones de sitios y la tendencia del sector a utilizar drones como apoyo. Entre ellas se incluye la conocida práctica estándar para la evaluación medioambiental de sitios: Proceso de evaluación ambiental de sitios Fase I (E1527).

“Muchas de las actividades más comunes en la valuación de bienes inmuebles comerciales y de las medidas correctivas comprendidas por el comité E50 implican varios tipos de inspecciones visuales, como la evaluación medioambiental del sitio en fase I, evaluaciones del estado de la propiedad, obligaciones continuas, limitaciones de actividad y explotación, medidas correctivas y reurbanización de zonas industriales abandonadas”, afirma. “Por muchos motivos, que van desde la seguridad hasta el acceso a las ventajas que proporcionan las imágenes captadas por drones, el sector viene incorporando cada vez más vuelos de drones para capturar imágenes aéreas y, a su vez, realizar varios análisis en lugar de las observaciones en persona o como complemento de estas”. Y agrega: “En mi trabajo, sin duda, nos beneficiamos de la captación de imágenes de drones para supervisar las limitaciones de actividad y explotación a través del tiempo”.

Esta estrecha relación entre tecnología (UAS) y aplicación (valuación inmobiliaria) hizo del comité E50 un lugar más lógico para los esfuerzos del grupo de trabajo de lo que podría parecer a simple vista.

Los drones están haciendo más segura la valuación inmobiliaria, al mismo tiempo que mejoran los conjuntos de datos.

Orientación de la valuación del sitio

Tras determinar el comité adecuado para el trabajo, el grupo de trabajo pasó a definir el contenido de la guía.

Jim Bartlett, de Bureau Veritas, preside el subcomité de valuación y gestión de bienes inmuebles (E50.02) y copreside el grupo de trabajo. “Lo que hemos descubierto es que la gente usa drones para zonas inaccesibles o muy extensas donde hay que hacer muchos reconocimientos y recopilar muchos datos, o para zonas peligrosas”, explica. “Y luego como una mejora de una evaluación del terreno. Es decir que, a la evaluación convencional sobre el terreno se agregan los datos de los drones. Y esto puede mejorar sustancialmente los conjuntos de datos de la valuación y llevar a una mejor toma de decisiones y mejores registros de proyectos”.

Todos estos factores llevaron a elaborar la guía WK86230, cuyo contenido inicial se está delineando mediante una encuesta a las partes interesadas que se realizó en el verano de 2023.

Bartlett habla de las ideas que la sustentan. “Cuando iniciamos este proceso, sabíamos que la mejor forma de desarrollar un estándar -sobre todo en el E50, que se ocupa de valuaciones donde hay usuarios y productores, y otros intereses con opiniones muy firmes- era averiguar qué sucedía en el mercado ahora mismo”, comenta. “Queríamos reflejar las prácticas actuales y pensamos que la mejor manera de hacerlo era pedir al sector que nos respondiera una encuesta, y es lo que hicimos”.

El proceso de creación de la encuesta consistió de cuatro pasos: desarrollo del cuestionario, identificación de los participantes (por ejemplo, miembros del grupo de trabajo, miembros del comité y personas influyentes en el mercado), identificación de una plataforma (Survey Monkey), y recopilación y análisis de los resultados.

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Los resultados proporcionaron información que servirá no solamente para la guía actual, sino también para el trabajo de futuros estándares, algunos de los cuales son particularmente notables. En respuesta a la pregunta “¿Cuáles son los principales casos de uso para los que aplica actualmente imágenes de drones en las valuaciones?”, las dos respuestas principales fueron “tejados” y “valuaciones de fachadas”. Estas respuestas son más reveladoras al combinarse con los resultados de la siguiente pregunta: “En su opinión, ¿cuáles son los tres factores principales que contribuyen al uso de imágenes de drones como alternativa a los métodos de valuación tradicionales?”. Los dos principales factores identificados fueron el “acceso a zonas inaccesibles” y las “consideraciones de seguridad”, que apuntan a la seguridad como motivo determinante.

Trabajo futuro

De acuerdo con Sowinski, dado que los drones se están volviendo parte integral de la valuación inmobiliaria actual, el rumbo inmediato de los futuros trabajos del comité de evaluación medioambiental, gestión de riesgos y medidas correctivas es claro: incorporar esta guía a los estándares E50 existentes o en curso. “En el futuro, pensamos que es posible que otros estándares E50 se actualicen para hacer referencia al estándar de drones y ofrecer más consideraciones específicas para cada caso de uso”.

Bartlett señala que un ejemplo de esta labor de incorporación de los UAS a los estándares es la guía propuesta para el informe y el monitoreo del avance de la construcción (WK88985), que comprende las inspecciones que pueden ser necesarias a lo largo del proceso de construcción. “Si tuvieras que monitorear una obra a lo largo del tiempo para ver el avance de la construcción, sería posible usar drones para capturar los hitos fundamentales”. Otro ejemplo sería el monitoreo del medioambiente. “Tenemos estándares en E50.02 que se relacionan con las obligaciones continuas y el monitoreo de los sitios de limpieza, y los drones se pueden usar como un apoyo”.

Sin embargo, a largo plazo, el futuro del trabajo con los estándares que se relaciona con los drones en el comité E50 va a implicar en gran medida la colaboración con el comité de sistemas de aeronaves no tripuladas, en el cual recaerá la responsabilidad de establecer las especificaciones de vuelo. “Nuestro grupo se concentra en la recopilación y reporte de los datos, no en los requisitos aeronáuticos o reglamentarios que ello implica“, agrega Bartlett. “Ahí es donde entra en juego el comité F38. Nosotros [E50] nos referiremos mucho al F38 porque se encargan de los detalles relacionados con la aeronavegabilidad, las operaciones de vuelo y las calificaciones de los operadores”.

Con las próximas reuniones del comité en primavera y otoño de 2024, Bartlett tiene esperanzas, aunque es realista, acerca del calendario de la guía. "Me propuse un programa muy ambicioso para esto. Pero si todo sale bien, siendo realistas, enviaríamos la guía de estándares a votación en el 2025”.

Para obtener más información o para unirse al E50, póngase en contacto con el gerente de personal Molly Lynyak. ■